Nájemci obecního bytu přenechali byt města do podnájmu jiným lidem. Umožnili jim i přihlásit se zde k trvalému pobytu, posléze však uzavřeli s městem dohodu o skončení nájmu a podnájemce v bytě nechali. Ti se pokusili byt získat. S městem se ovšem nedohodli. Neuspěli ani u soudů třech různých stupňů. Proč? V čem byl zádrhel? Jaká je právní povaha podnájmu a jak závisí na nájmu bytu?
Při sjednávání podnájmu musí být obezřetný nejen dosavadní uživatel – nájemce, ale i nový uživatel – podnájemce. Na rizika pro dosavadního uživatele jsme již upozornili v článku Jak napsat smlouvu, aby vás podnájemník „nevypekl“
Tentokrát se na problematiku podíváme z pohledu podnájemce, který se sice nedostal do křížku s nájemcem, ale pronajímatelem – vlastníkem bytu.
Nejvyšší soud České republiky rozhodl ve sporu města Chrudimi (vlastníka bytu) jako žalobce proti žalovaným (podnájemcům bytu) J. Š. a A. Š. – o vyklizení bytu, a to tak, že zamítl dovolání žalovaných proti rozsudku soudu odvolacího.
Soudy rozhodovaly jednotně
Soud prvního stupně uložil svým rozsudkem žalovaným vyklidit do 15 dnů od právní moci rozsudku byt v Chrudimi. K odvolání žalovaných odvolací soud rozsudek soudu prvního stupně potvrdil.
Soudy obou stupňů vyšly z toho:
- že žalobce (město) je vlastníkem domu, v němž se předmětný byt nachází,
- že nájemci tohoto bytu manželé D. a L. Š. přenechali byt do podnájmu žalovaným bez souhlasu žalobce,
- že dne 14. 10. 2002 uzavřeli nájemci se žalobcem dohodu o skončení nájmu, v níž se zavázali byt vyklidit do 31. 10. 2002,
- že žalovaní podnájemci zůstali po jejich odstěhování v bytě bydlet a jsou zde hlášeni k trvalému pobytu,
- že žalobce nevyhověl jejich žádosti o přidělení bytu, neuzavřel s nimi nájemní smlouvu a požádal je, aby byt vyklidili.
Odvolací soud proto stejně jako soud prvního stupně dospěl k názoru, že žalovaní užívají předmětný byt bez právního důvodu. Konstatoval, že jim nemohl vzniknout nájem či podnájem bytu nastěhováním se do bytu bez souhlasu žalobce, a to ani přihlášením k trvalému pobytu, které má jen evidenční charakter. Pro vznik nájemního vztahu není rozhodná ani okolnost, že do bytu investovali vlastní finanční prostředky. Na základě toho soud dovodil, že žalobce se právem domáhá ochrany svého vlastnického práva a rozsudek soudu prvního stupně jako věcně správný potvrdil.
Čím podnájemci neúspěšně argumentovali
Proti rozsudku odvolacího soudu podali žalovaní podnájemci dovolání. Požadovali, aby se NS ČR zabýval zejména právní otázkou, kterou považovali za otázku zásadního právního významu. Zda rozhodnutí města v rámci hlášení o trvalém pobytu může mít vliv na založení podnájemního vztahu – resp. zda může představovat udělení souhlasu města jako pronajímatele. Vyjádřili ve svém podání přesvědčení, že jim vznikl podnájemní vztah k předmětnému bytu. Namítali, že “jednali v souladu s pravidly logiky” a dostavili se spolu s manželi Š. (nájemci bytu) do sídla žalobce – úřadu města – k legalizaci tohoto podnájemního vztahu, který jim na základě toho vyznačil trvalý pobyt v bytě. Z toho dovozují, že tímto jim udělil souhlas s podnájmem.
Dále namítali, že nebylo zkoumáno, zda výkon práva žalobce (města jako vlastníka bytu) není v rozporu s dobrými mravy. Poukázali na to, že se po celou dobu chovali jako řádní nájemci a hradili nájemné a zálohy na služby, že žalobce od nich tyto platby přijímal a udělil jim souhlas s opravami a úpravami bytu; odmítl však s nimi uzavřít nájemní smlouvu. Čtěte také: Privatizace bytu: Nárok na přednostní nabídku vám obecní byt nezaručuje
Naproti tomu město jako žalobce ve svém dovolacím vyjádření namítlo, že dovolání je nedůvodné a nepřípustné a navrhli, aby bylo zamítnuto. Město poukázalo zejména na to, že přihlášení k trvalému pobytu nelze považovat za souhlas pronajímatele s podnájmem bytu, že jde o evidenčně správní záznam, který musí být proveden za splnění určitých zákonných předpokladů a k němuž v dané věci postačil toliko souhlas nájemců bytu, aniž by jej mohl pronajímatel ovlivnit.
Rovněž tak vyjádřilo nesouhlas s námitkou, že výkon jeho práva je v rozporu s dobrými mravy a poukázalo na to, že žalovaní se do bytu nastěhovali svévolně, proti jeho vůli, a že je nemůže upřednostnit před jinými uchazeči o byt. Čtěte také: Chcete přenechat nájemní byt blízkým? Pospěšte si, brzy už to nepůjde
Hlášení k pobytu nezakládá užívací právo
Nejvyšší soud ČR otázku, “zda rozhodnutí města v rámci hlášení o trvalém pobytu může mít vliv na založení podnájemního vztahu”, tj. zda jej lze pokládat za souhlas pronajímatele s podnájmem, již vyřešil.
Šlo rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 19. 7 2001, spis. zn. 20 Cdo 2492/99. Podle právního názoru uvedeného v tomto rozhodnutí k projevu vůle obce (pronajímatele), jež by směřovala k udělení písemného souhlasu pronajímatele s podnájmem bytu, nemůže bez dalšího dojít postupem pracovníka obce, který v souvislosti s plněním úkolů obce při výkonu státní správy – evidence obyvatel – vyznačil přechodný pobyt občana (podnájemce) v tomto bytě.
Jestliže tedy v projednávané věci odvolací soud dovodil, že přihlášení žalovaných k trvalému pobytu v předmětném bytě má toliko evidenční charakter a nemohlo založit existenci podnájemního vztahu, je jeho právní posouzení věci v souladu s judikaturou dovolacího soudu.
Pro úplnost NS ČR dodal, že ani za předpokladu, že by byl pronajímatelem (žalobcem) řádně udělen souhlas s podnájmem bytu, nemohl by tím být založen samostatný (neodvozený) právní důvod užívání předmětného bytu, který by je opravňoval byt užívat po zániku nájemního vztahu předchozích nájemců bytu manželů Š. Čtěte také: Zavraždil matku, ale v byte může bydlet dál, přestože si to majitel bytu nepřeje
Podnájemní vztah je totiž vztahem odvozeným od vztahu nájmu bytu, který je na tomto hlavním nájemním vztahu závislý co do svého vzniku i co do svého trvání (to již vyjádřil NS ČR v rozsudku ze dne 6. 3. 2003, spis. zn. 26 Cdo 877/2002). Zanikne-li tedy hlavní, nájemní vztah (aniž by došlo k přechodu práva nájmu podle ust. § 706 až § 708 občanského zákoníku) zaniká i vztah od něho odvozený, tj. vztah podnájemní. Přitom podle ust. § 719 odst. 3 občanského zákoníku nemá podnájemce po skončení podnájmu právo na náhradní podnájem.
Nejvyšší soud ČR nadto již dříve dovodil, že nesvědčil-li žalovanému od počátku platný titul k užívání vyklizovaných místností, nelze ani prostřednictvím poukazu na nutnost výkonu vlastnického práva v souladu s dobrými mravy zabránit požadavku na jejich vyklizení a žalobu zamítnout. Táž okolnost, jež zakládá právo na ochranu vlastníka domáhajícího se vyklizení místností, nemůže být současně důvodem k odepření tohoto práva. Čtěte také: Soud se postavil za družstevníky. Cenu za prodej bytu můžete družstvu a sousedům utajit
Shrnutí významu judikátu NS ČR
Podnájemní vztah je vztahem odvozeným od vztahu nájmu bytu a je na tomto hlavním nájemním vztahu závislý co do svého vzniku i co do svého trvání (viz předchozí rozhodnutí NS ČR spis. zn. 26 Cdo 877/2002). Zanikne-li tedy hlavní, nájemní vztah (aniž by došlo k přechodu práva nájmu podle ust. § 706 až § 708 občanského zákoníku) zaniká i vztah od něho odvozený, tj. vztah podnájemní. Přitom podle ust. § 719 odst. 3 občanského zákoníku nemá podnájemce po skončení podnájmu právo na náhradní podnájem.
(Podle usnesení Nejvyššího soudu ČR spis. zn. 26 Cdo 411/2005, ze dne 19. dubna 2006)
